2026. La tasa clave del Banco de Rusia es 15,5% tras seis bajadas seguidas. Los bancos ofrecen depósitos ~13–17%, pero la tendencia ya gira a la baja.
Mientras, la vivienda no colapsa y la inflación erosiona el “dinero en cuenta.” Depósito o inmueble es clave quien tiene 2–5M₽. Aquí: cálculos con 3M₽.
Depósito o vivienda en 2026: el mercado de depósitos
Depósito = rentabilidad fija, seguro de depósitos hasta 1,4M₽ por banco y previsibilidad. Riesgo de principal ≈0 respetando límites.
En 2021 las tasas eran 5–7% y casi no había dilema. Hoy es anómalo: subida a ~21% desde jul-2023; ciclo bajista desde jun-2025. Feb-2026: clave 15,5%; máximos top-10 ~14,49% (CBR, 1ª década feb); ofertas ~17% corto. Inflación 2025: 5,6%.
Proyección CBR: clave media 2026 ~13–15%; 2027–2028 ~7,5–8%. Expert RA: ~11,5–13% dic-2026.
Lectura: 14–17% es ventana temporal, no “nueva normalidad.”
Inmobiliario ruso: panorama
Índice Moscú ene-2026 ~287,9k₽/m²; ~+5% en 2025. 2020–2025 ~duplicación impulsada por hipoteca subsidio. Ahora: hipoteca mercado cara (>~20%), demanda frenada, precios no caen—congelación. Rentas brutas Moscú ~4–6%.
Tailandia (Phuket) como complemento FX: rendimientos citados ~5–8% en divisa; entrada desde ~80k$; narrativas infra: aeropuerto ~18M pasajeros; segundo hub en estudio; F1 desde 2028; casinos en debate.
EDEM LIFE REAL ESTATE: selección tailandesa, due diligence y cierre.
Inmueble: pros y contras
- Pros: activo real; renta+cupo; cobertura inflación; uso; deducción hasta 260k₽ (RU); diversificación FX fuera.
- Contras: baja liquidez; ticket alto; costes; vacíos; riesgo ubicación; offshore: legal/FX/gestión remota.
Depósito: pros y contras
- Pros: simple; fijo; liquidez; seguro 1,4M₽/banco; sin mantenimiento; tipos altos 2026.
- Contras: inflación largo plazo; tipos bajarán; NDFL 13% sobre interés sobre mínimo no gravable; sin revalor del principal; dispersión multi-banco; gasto fácil.
¿Qué paga más? 3M₽
1) Depósito
Años: 15%, 12%, 10%, 9%, 9%; inflación media 6%; capitalización anual. Año1 neto ~412k₽ tras NDFL ejemplo; año3 real ~+12%; año5 real ~+16% (según el artículo).
2) RU: estudio 3M₽
5% bruto renta, +5% precio/año, 20% opex renta, NDFL 13% neto, deducción 260k₽. Año1 total ~3,514M₽; año3 real ~+13%; año5 ~+15%.
3) TH
Umbral ~80k$ (~6,2M₽); renta 5–8% FX; precio 5–10%/año ejemplo; verificar impuestos locales; gastos gestión 15–25%.
Horizonte
1 año: depósito. 3–5: inmueble puede adelantar. Óptimo: combinación.
Errores
- nominal vs real;
- asumir 15% eterno;
- ignorar opex;
- olvidar deducción;
- sin diversificar;
- offshore sin abogado—cláusulas leasehold Tailandia.
Alternativas
Acciones; IIS (52k₽/año tipo A); OFZ ~13–15% inicio 2026; crowdfunding; oro 5–10% tamaño típico.
Conclusión
Horizonte y objetivo. Mezclar depósito + ladrillo. Tailandia como diversificador FX con profesionales.
Preguntas
¿Qué conviene 2026? 1 año depósito; 3–5 inmueble; combinar.
¿Comprar ahora? Vivienda: precios firmes. Inversión: calcular unidad.
¿Depósito real? ~8–9% pre‑imp ~6% infl simplificado; post‑NDFL ~7–8%; largo plazo puede caer a 2–4% real.
¿3M₽ offshore? Acumular/plan fraccionado desarrollador.
¿Inflación? Historia Moscú 2020–25 favorable al ladrillo—no garantía.
¿Impuesto intereses? 13% sobre exceso mínimo no gravable—ejemplo ~37,7k₽ sobre 3M₽ al 15%—confirmar reglas vigentes.