Мечтаете о вилле на Пхукете или кондо с видом на море? В Таиланде иностранцы уже десятилетиями сталкиваются с выбором: фрихолд — надежная, но дорогая собственность в пределах 49% квоты, или лизхолд — доступный, но с сюрпризами. После решения Верховного суда 2023 года (подтверждено в 2025) схема «30+30+30» больше не работает автоматически: продление теперь только по новой договоренности. А обещания 99-летних аренд пока так и остались проектом. Что выбрать в 2026 году — freehold или leasehold, чтобы не потерять миллионы бат?
Что такое фрихолд в Таиланде
Фрихолд (freehold) — бессрочное полное право собственности на недвижимость. Дает неограниченное право владения, пользования, продажи, дарения и наследования без временных ограничений.
Для иностранцев в Таиланде прямое владение землей запрещено (Land Code). Поэтому фрихолд доступен только в кондоминиумах, и то в пределах квоты 49% от продаваемой площади здания (Condominium Act B.E. 2522). Если квота уже занята, купить фрихолд в этом объекте нельзя.
Земля под виллами и отдельно стоящими домами иностранцам напрямую недоступна. Попытка обойти запрет через тайскую компанию (LLC с тайским большинством) формально возможна, но с 2024 года власти выявляют и аннулируют фиктивные структуры.
Главное преимущество фрихолда в Таиланде — стабильность и ликвидность: объект можно свободно продать, передать по наследству или в залог без согласований. Актуально на 2026 год: квота 49% остается строгой, никаких послаблений для жилой недвижимости не введено. Право на землю по программе BOI возможно только для бизнеса, а не для личного жилья.
Что такое лизхолд в Таиланде
Лизхолд — это долгосрочная аренда недвижимости (leasehold), которая в Таиланде является обязательственным, а не вещным правом. Регулируется Гражданским и торговым кодексом (ст. 537–571 ГТК Таиланда). Владелец получает право пользования объектом на определенный срок, но собственником земли и/или здания остается арендодатель.
Стандартный срок одного договора — 30 лет. Для договоров длиннее 3 лет обязательна регистрация в Land Department, иначе защита ограничена тремя годами. Продление возможно, но только по новому соглашению сторон и с новой регистрацией.
Для иностранцев лизхолд — основной способ владения виллами, домами и кондоминиумами сверх квоты 49%: здание может оформляться во фрихолд, а земля остается в аренде. Раньше была популярна схема 30+30+30 с автоматическим продлением. Однако после решения Верховного суда Таиланда 2023 года (дело № 4655/2566) автоматическое продление по схеме 30+30+30 не имеет самостоятельной юридической силы и требует нового соглашения сторон.
Предоплата за предполагаемый срок (например, за 90 лет) не дает гарантий продления и несет риски споров, невозврата денег или банкротства арендодателя. Статус 99-летней аренды: в 2024–2025 годах правительство обсуждало поправки для привлечения инвестиций, но на начало 2026 года закон так и не принят.
Преимущества и недостатки фрихолда и лизхолда
Фрихолд
Плюсы:
- бессрочное владение — нет риска потери права через 30 лет;
- полная свобода: продажа, дарение, залог, перепланировка без согласований;
- максимальная защита права собственности и высокая ликвидность на вторичном рынке;
- наследование проходит без ограничений и дополнительных условий.
Минусы:
- стоимость покупки обычно на 5–20% выше, чем у аналогичного объекта в лизхолде;
- ежегодный земельный и муниципальный налог (0,02–0,1% оценочной стоимости);
- при покупке уплачиваются: трансферный сбор 2%, гербовый сбор 0,5% и другие регистрационные платежи;
- жесткая квота 49% в кондоминиумах — выбор объектов сильно ограничен.
Лизхолд
Плюсы:
- цена покупки ниже на 5–20%, иногда больше для вилл и домов;
- регистрационный сбор 1,1% стоимости договора;
- часто нет ежегодного налога на владение (зависит от договора);
- доступен для любой недвижимости: виллы, дома, кондо сверх квоты 49%.
Минусы:
- срок ограничен (стандартно 30 лет), продление не гарантировано;
- после решения Верховного суда 2023 г. (дело 4655/2566) схема 30+30+30 больше не работает автоматически;
- полная зависимость от арендодателя: продление требует его согласия и новой регистрации;
- предоплата за будущие периоды не защищает от отказа в продлении;
- ниже ликвидность: сложнее и дольше продать;
- наследование возможно только при наличии специальных условий в договоре (например, включение наследников в качестве соарендаторов).
Основные отличия фрихолда от лизхолда
Фрихолд — это полное и бессрочное право собственности. Лизхолд — обязательственное право аренды, ограниченное по времени и зависящее от условий договора.
По сроку фрихолд дает бессрочное владение без каких-либо ограничений. Лизхолд обычно оформляется на 30 лет, а продление больше не происходит автоматически: требуется новое соглашение и перерегистрация, что не гарантировано. Право на землю во фрихолде есть только в кондоминиумах в пределах квоты 49%. В лизхолде земля всегда остается в аренде, даже если здание оформлено в собственность.
Налоги при покупке у фрихолда выше — 2–4% от стоимости. У лизхолда регистрационный сбор составляет около 1,1%. Ежегодные налоги на землю и строения при фрихолде составляют 0,02–0,1% от оценочной стоимости, при лизхолде чаще всего их нет.
Наследование в фрихолде проходит без проблем по общим правилам. В лизхолде право переходит только при условии, что наследники вписаны в договор как соарендаторы, иначе аренда может прекратиться после смерти основного арендатора. Продажа и передача фрихолда полностью свободны. Лизхолд можно продать, но требуется согласие арендодателя и переоформление.
Риски фрихолда минимальны и связаны в основном с соблюдением квоты 49%. Риски лизхолда значительно выше: отказ в продлении, смена арендодателя, его банкротство, инфляция при предоплате, претензии третьих лиц.
Защита от третьих лиц у фрихолда сильнее благодаря регистрации права собственности в Land Department. У лизхолда защита слабее и зависит от условий договора и поведения арендодателя. Ниже — сжатая таблица для сравнения.
| Критерий |
Фрихолд |
Лизхолд |
| Суть права |
Полная бессрочная собственность |
Аренда (обязательственное право), срок ограничен |
| Срок |
Бессрочно |
Обычно 30 лет; продление только по новому договору и регистрации |
| Земля для иностранца |
Только кондо в пределах квоты 49% |
Земля в аренде; типично для вилл и домов |
| Сборы при покупке |
Выше (трансфер ~2%, гербовый 0,5% и др.) |
Регистрационный сбор ~1,1% |
| Ежегодные налоги |
Часто 0,02–0,1% от оценки |
Часто отсутствуют (по договору) |
| Наследование |
По общим правилам |
Часто только при соарендаторах в договоре |
| Перепродажа |
Свободнее, выше ликвидность |
Сложнее, нужен арендодатель / переоформление |
| Риски |
В основном квота и цена |
Продление, арендодатель, банкротство, споры по предоплате |
Что еще важно знать про фрихолд и лизхолд
Временное снижение трансферного налога до 0,01% действует с апреля 2025 по июнь 2026 года. Однако оно распространяется только на сделки между тайскими гражданами.
Иностранцы платят обычные ставки: около 2% трансферный налог при фрихолде, 1,1% регистрационный сбор при лизхолде, плюс гербовый сбор 0,5% и другие мелкие платежи. При продаже недвижимости подоходный налог для продавца составляет от 1 до 35% в зависимости от срока владения и прибыли.
Наследование фрихолда проходит по общим правилам без ограничений. В лизхолде право аренды переходит наследникам только если они изначально вписаны в договор как соарендаторы. Без этого аренда прекращается со смертью основного арендатора. Некоторые используют корпоративную структуру (тайскую компанию), но с 2025–2026 годов власти усилили контроль за номинальными фирмами.
Стимулы BOI дают возможность иностранным компаниям получать землю в собственность, но только под одобренные бизнес-проекты — не для личного жилья. Новые ограничения 2025–2026 годов затронули именно foreign-majority компании.
Практические рекомендации:
- всегда проводите полный due diligence;
- привлекайте независимого юриста;
- лично проверяйте арендодателя и его права на землю;
- регистрируйте договор в Land Department.
Никогда не верьте устным «гарантиям» продления на 90 или 99 лет — такие обещания юридически ничтожны. При необходимости структурирования сделки можно обратиться к профильным консультантам, например, в EDEM LIFE REAL ESTATE — инвестиционно-девелоперскую платформу, которая специализируется на структурировании и управлении проектами в сегменте качественной недвижимости.
Заключение
Фрихолд — это максимальная стабильность и свобода, но доступен только в кондоминиумах в пределах квоты 49%. Лизхолд дешевле и гибче, однако после решения Верховного суда 2023 года продление больше не автоматическое и несет серьезные риски.
Выбирать форму собственности стоит только после тщательной проверки с независимым юристом. Долгосрочно фрихолд предпочтительнее, если объект вписывается в квоту. Лизхолд подходит для тех, кто готов к зависимости от арендодателя и возможным сложностям в будущем.
Вопросы и ответы
Можно ли иностранцу владеть землей (фрихолд) в Таиланде?
Нет, прямое владение землей запрещено. Исключение — только для одобренных бизнес-проектов по программе BOI, но не для личного жилья.
Гарантировано ли продление лизхолда?
Нет. После решения Верховного суда 2023 года (дело 4655/2566) автоматическое продление по схеме 30+30+30 признано ничтожным. Продление зависит от нового согласия арендодателя.
Что дешевле — фрихолд или лизхолд?
Лизхолд обычно дешевле на 5–20% при покупке и имеет меньшие сборы при регистрации.
Наследуется ли лизхолд?
Да, но только если наследники изначально вписаны в договор как соарендаторы. Без этого право аренды прекращается после смерти основного арендатора.
Изменится ли ситуация в 2026 году?
На февраль 2026 года квота 49% не изменилась, а предложение о 99-летних арендах остается на стадии обсуждения — закон пока не принят.
